2017中國(guó)（上海）電梯業(yè)界創(chuàng)新發(fā)展交流研討會(huì)主題發(fā)言

電梯使用管理如何走向?qū)I(yè)化

（演講人：高清廉 上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)專委會(huì)秘書長(zhǎng)）

隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，高層住宅的數(shù)量逐年增多，高層住宅電梯在給人們生活帶來(lái)方便的同時(shí)，隨著電梯使用年限的增加，電梯零部件的磨損、電器元件線路的老化，也帶來(lái)了一定的安全隱患。電梯故障、事故頻發(fā)，并呈上長(zhǎng)趨勢(shì)。加強(qiáng)住宅電梯管理工作，確保人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，已成為當(dāng)前急需解決的課題。近年來(lái)全國(guó)各地出現(xiàn)的電梯事故警示我們，電梯的管理與使用應(yīng)當(dāng)引起我們的高度重視，否則，“電梯驚魂”甚至“電梯奪命”事故，就可能一而再、再而三地出現(xiàn)。為此，加強(qiáng)住宅電梯管理應(yīng)著眼當(dāng)前，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，站在講大局、保民生、促穩(wěn)定的高度，認(rèn)真抓好各項(xiàng)制度措施的落實(shí)。

一、           住宅電梯使用管理的現(xiàn)狀

老舊的住宅電梯，普遍存在安全性不高，大多數(shù)小區(qū)都有維修資金但要使用卻不是那么容易。雖然《上海市電梯安全管理辦法》第三十四條有明確規(guī)定，要增加維保保養(yǎng)頻次。但往往因?yàn)榛靵y的市場(chǎng)，維保公司不能真正投入人員增加保養(yǎng)次數(shù)。

1、電梯使用管理環(huán)節(jié)仍存在很多問(wèn)題

　　一是仍有部份業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)在電梯使用管理中存在著未按要求建立電梯安全管理制度、應(yīng)急救援預(yù)案和緊急救援措施，不按時(shí)申報(bào)年檢；二是因物業(yè)費(fèi)用等原因人員精簡(jiǎn)后電梯操作工也逐步退出了；三是還有一些住宅由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為復(fù)雜，住宅電梯責(zé)任主體難于落實(shí)。

2、電梯維護(hù)保養(yǎng)市場(chǎng)仍需進(jìn)一步規(guī)范

目前大多數(shù)在用住宅電梯使用單位基本按要求，與專業(yè)維護(hù)保養(yǎng)單位簽訂了日常維護(hù)保養(yǎng)合同，但由于物業(yè)公司無(wú)法真實(shí)了解電梯維保單位的技術(shù)能力，及對(duì)特定品牌電梯的保養(yǎng)、維修能力。因而也存在著部份電梯維保單位不按安全技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)，搞低價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)，以修代保的現(xiàn)象較為突出，嚴(yán)重?cái)_亂了維護(hù)保養(yǎng)市場(chǎng)；電梯維修工流動(dòng)性大，直接影響電梯維保質(zhì)量等現(xiàn)象。

《特種設(shè)備安全法》 “第二十二條 電梯的安裝、改造、修理，必須由電梯制造單位或者其委托的依照本法取得相應(yīng)許可的單位進(jìn)行。”明確了電梯制造單位安裝、改造、修理的主體。也提出制造單位可以委托其他單位。但未明確委托及授權(quán)的具體要求。如果制造單位僅授權(quán)其下屬維修公司，就會(huì)形成壟斷。

3、住宅電梯用戶的安全使用知識(shí)相對(duì)缺乏

部分乘梯者沒(méi)有做到文明乘梯，甚至故意損壞電梯，如超載時(shí)強(qiáng)行擠入、超時(shí)開門等人、強(qiáng)行扒門、踢門等。安全意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)電梯的危險(xiǎn)性認(rèn)識(shí)不夠，如在電梯上蹦跳、打鬧等；安全常識(shí)普及不夠，缺乏自我防護(hù)能力，如遇到緊急情況不知道如何處置，不知道如何使用救援電話、急停開關(guān)等。部份用戶不愛(ài)惜電梯，房屋裝修和搬運(yùn)家具時(shí)，使用不當(dāng)，人為損傷電梯的現(xiàn)象屢見不鮮，住宅電梯的外召喚裝置、轎內(nèi)操縱裝置、廳門、轎門損壞較多。這些行為客觀上加快了電梯的磨損，增大了維修資金，也經(jīng)常造成電梯故障、困人、損壞電梯部件等后。

4、住宅電梯維修改造資金問(wèn)題成為電梯管理的瓶頸

　　住宅電梯維修改造資金問(wèn)題是影響使用的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。用于住宅電梯的資金有兩部份：一是電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)，主要用于電梯的日常的電梯維護(hù)和電梯電費(fèi)的開支的。二是電梯的更新、改造費(fèi)用，這部分來(lái)源與維修基金。電梯的改造、更新，需要?jiǎng)佑镁S修基金，但實(shí)際操作很困難。一些老小區(qū)由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜找不到維修基金，更是困難重重。

二、           進(jìn)行有效管理逐步走向?qū)I(yè)化

1、  加強(qiáng)使用管理，切實(shí)做好住宅電梯安全工作。

使用管理責(zé)任人要根據(jù)與主業(yè)大會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同中有關(guān)電梯使用管理的有限責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)住宅電梯的使用管理，嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，對(duì)電梯的使用安全負(fù)責(zé)，切實(shí)落實(shí)以下要求：

（1）    建立健全住宅電梯日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修制度。

電梯的使用壽命和故障率與正確的日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修有著內(nèi)在的本質(zhì)聯(lián)系。住宅電梯必須與有資質(zhì)的電梯維保公司簽訂維修保養(yǎng)合同，確保所有電梯都在正規(guī)的維修養(yǎng)護(hù)之中良好運(yùn)行，及時(shí)消除故障隱患。這項(xiàng)工作由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司來(lái)完成，所需費(fèi)用由業(yè)主負(fù)擔(dān)，在物業(yè)合同中予以明確。二是建立應(yīng)急保障機(jī)制，電梯維保、消防、120急救中心、電力部門、物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）要建立應(yīng)急通信聯(lián)絡(luò)，共同制定應(yīng)急預(yù)案，明確分工，各施其職。維保單位必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)電梯故障現(xiàn)場(chǎng)，并積極配合相關(guān)部門實(shí)施求援和應(yīng)急維修。

(2) 建立、完善電梯安全技術(shù)檔案。

安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括：電梯出廠隨機(jī)文件、監(jiān)督檢驗(yàn)和定期檢驗(yàn)報(bào)告、日常維護(hù)保養(yǎng)記錄、運(yùn)行故障和事故記錄等。

(3) 穩(wěn)定維保單位 確保維保質(zhì)量

   與取得電梯安裝、改造、維修或制造資格的單位簽訂日常維護(hù)保養(yǎng)合同，應(yīng)當(dāng)保持維護(hù)保養(yǎng)單位的相對(duì)穩(wěn)定，并對(duì)其維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，保證電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位正常開展維護(hù)保養(yǎng)工作。

（4）按期進(jìn)行安全檢驗(yàn)

 按照有關(guān)安全技術(shù)規(guī)范的要求，在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月向特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)，并在檢驗(yàn)合格后，及時(shí)更換張貼“檢驗(yàn)合格標(biāo)志”。未經(jīng)定期檢驗(yàn)或者檢驗(yàn)不合格的電梯，不得繼續(xù)使用。

（5） 設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)或配備專兼職的安全管理人員。

安全管理人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)資格，持證上崗。安全管理人員應(yīng)當(dāng)對(duì)電梯使用狀況進(jìn)行經(jīng)常性檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理；情況緊急時(shí)，可以決定停止使用電梯并及時(shí)報(bào)告業(yè)主大會(huì)（業(yè)委會(huì)）和本單位負(fù)責(zé)人。

 物業(yè)服務(wù)單位發(fā)生變更的，原單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)服務(wù)期間形成的電梯安裝、改造、維修、使用和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，以及電梯產(chǎn)品隨附資料和運(yùn)行記錄完整地移交給新單位；

（6）電梯使用管理責(zé)任人的有限責(zé)任

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為電梯使用管理責(zé)任人應(yīng)做好以下4件事情：一向業(yè)主宣傳電梯使用、維護(hù)、救援等相關(guān)知識(shí)，教育廣大業(yè)主，增強(qiáng)安全意識(shí)，提高防范能力，降低事故隱患的發(fā)生率。為此我們市物業(yè)協(xié)會(huì)設(shè)備設(shè)施專委會(huì)已經(jīng)編寫了《住宅電梯使用管理指導(dǎo)操作手冊(cè)》初稿，正在進(jìn)行討論修改之中；二對(duì)合同約定的電梯維保單位的維保頻次和維保記錄進(jìn)行有效監(jiān)督和管理；三當(dāng)有電梯困人時(shí)，應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)困梯人進(jìn)行安撫和操作指導(dǎo)；四是對(duì)橋箱和電梯廳的清潔和多方通話、電梯運(yùn)行的日常巡檢發(fā)現(xiàn)電梯有故障時(shí)及時(shí)通知維保單位進(jìn)行維護(hù)和救援。　　

沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)實(shí)行自治管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)參照有物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行管理服務(wù)的要求來(lái)做好電梯使用的安全管理。

2、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，保證電梯符合相應(yīng)的安全技術(shù)規(guī)范要求

電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)必須由取得相應(yīng)資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位承擔(dān)。電梯日常維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其維護(hù)保養(yǎng)電梯的安全性能負(fù)責(zé)，保證電梯符合相應(yīng)的安全技術(shù)規(guī)范要求，維保單位切實(shí)落實(shí)以下要求：

（1）按照相關(guān)的法規(guī)、規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)居民住宅電梯的維護(hù)保養(yǎng)，強(qiáng)化安全意識(shí)，強(qiáng)化安全管理，強(qiáng)化人員培訓(xùn)，強(qiáng)化制度落實(shí)，確保電梯安全運(yùn)行。

（2）在維護(hù)保養(yǎng)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)告知使用管理責(zé)任人；發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，在告知使用管理責(zé)任人的同時(shí)，還應(yīng)及時(shí)向所在地質(zhì)監(jiān)部門報(bào)告。如發(fā)現(xiàn)事故隱患隱瞞不報(bào)被發(fā)現(xiàn)的，該維保單位應(yīng)被列入不誠(chéng)信名單；隱瞞不報(bào)發(fā)生后果的，視后果的嚴(yán)重性應(yīng)承擔(dān)民事和刑事責(zé)任。

（3）做好電梯的自檢工作，并積極配合電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)落實(shí)各項(xiàng)工作要求。

（4）相關(guān)政府職能部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電梯維保單位維保質(zhì)量的專業(yè)監(jiān)管工作。

3、加強(qiáng)老舊住宅電梯使用管理，及時(shí)進(jìn)行維修和更新、改造

（1）電梯使用管理責(zé)任人、維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)老舊住宅電梯的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)。對(duì)于運(yùn)行過(guò)程中故障較多的電梯，電梯維保單位應(yīng)當(dāng)提出相應(yīng)評(píng)估意見。對(duì)于評(píng)估結(jié)論為 “需要改造”或“需要更新”的電梯，電梯使用管理責(zé)任人應(yīng)根據(jù)合同約定提交業(yè)主大會(huì)審核確認(rèn)。

（2）使用管理責(zé)任人對(duì)電梯維保單位評(píng)估結(jié)論有異議的，應(yīng)委托相關(guān)安全鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)電梯進(jìn)行安全鑒定。

（3）使用管理責(zé)任人對(duì)于經(jīng)電梯維保單位安全評(píng)估（審核確認(rèn)無(wú)異議）或經(jīng)安全鑒定機(jī)構(gòu)安全鑒定需維修、改造或更新的電梯，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，及時(shí)通知業(yè)主大會(huì)并積極落實(shí)整改資金，組織電梯維修、更新和改造，消除安全隱患。

（4）相關(guān)質(zhì)監(jiān)和房管行政部門要研究確立經(jīng)安全鑒定機(jī)構(gòu)安全鑒定需維修、改造或更新電梯的強(qiáng)制執(zhí)行維修、更換費(fèi)用的法律依據(jù)。

4、電梯使用管理大數(shù)據(jù)平臺(tái)的建設(shè)

（1）有相關(guān)政府職能部門（行業(yè)協(xié)會(huì)）利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，搭建電梯使用管理大數(shù)據(jù)平臺(tái)。積極推進(jìn)電梯互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)的技術(shù)應(yīng)用，積極推進(jìn)建立電梯檔案和安全監(jiān)測(cè)信息平臺(tái)，對(duì)電梯日常安全運(yùn)行狀況、日常維保狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)電梯故障報(bào)警信息及時(shí)進(jìn)行應(yīng)急響應(yīng)和應(yīng)急處置。

（2）電梯管理大數(shù)據(jù)平臺(tái)能有效管理因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)對(duì)電梯檔案、維保數(shù)據(jù)的正常移交。

（3）注重利用科技手段，提升電梯日常維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量。及時(shí)發(fā)布電梯維保的基本內(nèi)容、基本要求以及基準(zhǔn)費(fèi)用水平和配件價(jià)格。防止電梯維保惡性競(jìng)爭(zhēng)、跟蹤維保單位的維保質(zhì)量。從定期檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變到按需維保的一個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程。

（4）維保單位和使用管理責(zé)任人可以將由電梯維保單位或經(jīng)安全鑒定機(jī)構(gòu)安全鑒定需維修、改造或更新的電梯的執(zhí)行情況輸入大數(shù)據(jù)平臺(tái)，這也是今后具體該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任的一個(gè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（4）大數(shù)據(jù)平臺(tái)列出由政府部門監(jiān)管核準(zhǔn)的電梯維保的合格供方、配件廠家名單，以供電梯使用管理責(zé)任人和電梯產(chǎn)權(quán)人擇優(yōu)選擇。

    我們相信住宅電梯使用管理在各方產(chǎn)權(quán)人、使用管理責(zé)任人、維保單位明確各自職責(zé)、行使各自的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)范運(yùn)作下，在相關(guān)政府部門的扶持、指導(dǎo)下必定會(huì)走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化。