自從1998年我國第一次房改，從過去的住房分配制度變成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品房制度以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)和房價(jià)就走上快車道。房子越建越多，房價(jià)也越來越高，基本沒有出現(xiàn)過下跌情況，所以讓很多人認(rèn)為房價(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。加上中國人有些很強(qiáng)的家庭觀念，而作為家庭載體的房子也就成了人們追捧的對(duì)象。
事實(shí)也確實(shí)如此，過去二十年房價(jià)普遍持續(xù)上漲，很多時(shí)候在買房時(shí)我們不用過于挑剔，只要有錢只要買房就能賺錢。所以造成越來越多的人加入炒房大軍，房價(jià)也被炒得越來越高。顯然這種房價(jià)被炒得越來越高的現(xiàn)象是不合理，因此國家這幾年也在不斷出臺(tái)各種調(diào)控政策穩(wěn)定房價(jià)，這兩年成效開始顯現(xiàn)，房價(jià)開始趨于穩(wěn)定。 從2016年開始我國就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持“房住不炒”的政策定位，嚴(yán)厲打擊炒房囤房行為。另外在去年的八月份國家又為房企們劃出了“三道紅線”，目的在于降低房企們的負(fù)債率和擴(kuò)張速度。今年的元旦央行又出臺(tái)了“限貸令”目的還是控制資金無限制地流入房地產(chǎn)行業(yè)。在政策的不斷調(diào)控下，未來炒房客和炒房團(tuán)的生存空間越來越小，這樣更有利于房子回歸居住屬性。 除了政策的不斷的調(diào)控外，我國的房子過剩的問題也在影響著房價(jià)的漲跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)2020年底，全國100城商品庫存量達(dá)到5.7億平方米，同比增長9%，庫存量基本上接近2014年，根據(jù)2014年的數(shù)據(jù)，當(dāng)年的庫存量高達(dá)6.2億平方米。這還只是統(tǒng)計(jì)的開發(fā)商手里的商品房庫存量，如果再加上一些炒房客和炒房團(tuán)手里的房子，我國房子過剩的問題將更加嚴(yán)重。
盡管我國的房子已經(jīng)過剩，但我國的住房需求卻在不斷減少。首先我國城鎮(zhèn)居民的住房擁有率已經(jīng)高達(dá)96%，戶均1.5套，有超過45%的城鎮(zhèn)家庭都擁有2套以上的房子。而且 我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積也超過了40平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美發(fā)達(dá)國家33平方米的標(biāo)準(zhǔn)。所以現(xiàn)在城市居民的住房需求已經(jīng)飽和，只能靠農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的人口和新生人口。但一方面我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)60.6%，未來很難再有大量的人口向城市轉(zhuǎn)移，另一方面我國的新生人口出生率連年降低，未來老齡化社會(huì)加劇，所以房地產(chǎn)行業(yè)的人口紅利慢慢消失，沒有人口的支撐房價(jià)也很難有大漲的動(dòng)力。 所以無論是從政策調(diào)控、住房供應(yīng)、住房需求哪個(gè)方面來說，未來房價(jià)很難再像過去一樣普遍持續(xù)上漲。而是分化的趨勢(shì)更加明顯，未來隨著人們生活質(zhì)量的提高，人們對(duì)住宅的品質(zhì)要求越來越高，所以那些品質(zhì)好的房子依然會(huì)受到人們的歡迎。那么未來10年哪些房子比較受到人們的歡迎呢？關(guān)于這個(gè)問題，一些專業(yè)人士表示，這3類房子未來或成為“黃金屋”，內(nèi)行人已經(jīng)開始悄悄下手。
第一類：新建低層電梯洋房
隨著現(xiàn)在很多城市的高層越建越多，高層的弊端也開始顯現(xiàn)出來。首先高層的出行過于依賴電梯，遇到上下班高峰期很容易出現(xiàn)等電梯的情況發(fā)生，另外一旦遇到停電或者維修的情況很容易被困在家里。其次，高層存在安全隱患，發(fā)生地震或者火災(zāi)等意外災(zāi)害時(shí)逃生幾率渺茫。最后，高層未來拆遷和舊改也比較困難。高層老化后可能需要拆遷或者舊改，但由于高層住戶比較多，拆遷的話賠償金額，意見也很難統(tǒng)一，所以高層拆遷比較難，而舊改的話高層各種線路管道也比較復(fù)雜。而低層洋房的容積率更低，綠化率更高，所以隨著人們生活質(zhì)量的提高，大家更愿意選擇一些低層洋房。
而前段時(shí)間出臺(tái)的一項(xiàng)政策也在支持底層的建設(shè)。在上個(gè)月的29號(hào)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開征求意見。通知中提出：
縣城居住建筑高度要與消防救援能力相匹配。縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%。縣城新建住宅最高不超過18層。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。
由此可以看出，國家對(duì)高層的弊端也有了清醒的認(rèn)識(shí)，開始控制高層的建設(shè)。個(gè)人觀點(diǎn)對(duì)一些縣城住宅的限高還只是開始，未來一些大城市的郊區(qū)房可能也會(huì)以低層為主，所以未來一些低層將成為主流住宅。
第二：靠近地鐵的房子
現(xiàn)在大城市最便捷的出行方式非地鐵莫屬了，地鐵要比其他出行方式更加的快捷和準(zhǔn)時(shí)。所以地鐵旁邊的樓盤的價(jià)格也要比其他樓盤的價(jià)格貴出不少，這也是人們常說的“地鐵一響，黃金萬兩”的原因。加上前段時(shí)間國辦轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)改委等單位《關(guān)于進(jìn)一步做好鐵路規(guī)劃建設(shè)工作意見的通知》在通知中要求：
1、高鐵利用率達(dá)不到80%，不準(zhǔn)開平行線路；2、只有省會(huì)、特大城市，雙向客流密度達(dá)到2500萬人/年，才能采用350公里的時(shí)速標(biāo)準(zhǔn)；3、嚴(yán)禁以城際鐵路、市域鐵路的名義建地鐵和輕軌。
未來一些城市的郊區(qū)建地鐵的難度將大大增加，那么靠近地鐵的房子將更加稀有，物以稀為貴，那么靠近地鐵的房子的價(jià)值可能將大大增加。
第三：經(jīng)過舊改后的老小區(qū) 原來大家之所以不喜歡市中心的一些老小區(qū)，最主要的原因就是這些老小區(qū)的各種公共設(shè)施比較陳舊，管道線路比較老化，各種規(guī)劃也不合理，居住體驗(yàn)比較差。但其實(shí)老小區(qū)也有其優(yōu)點(diǎn)，地段位于市中心，周邊的各種配套設(shè)施齊全，例如周邊有大型的商業(yè)圈、大型醫(yī)院、好的學(xué)校等等。
經(jīng)過舊改之后，老小區(qū)的居住環(huán)境得到改善，各種公共設(shè)施得到修繕、更換新的線路管道、增加停車位等等，這樣老小區(qū)的面貌將煥然一新。老小區(qū)的缺點(diǎn)得到彌補(bǔ)，這樣老小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)將更加突出，老小區(qū)的價(jià)值將得到提升。
