央廣網(wǎng)北京8月11日消息（記者錢成）據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報道，住宅小區(qū)里，電梯廣告的收益問題一直是業(yè)主和物業(yè)公司繞不過去的熱點話題。按照規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的這些經(jīng)營性活動是要經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會的同意，收益也應(yīng)該歸全體業(yè)主共同所有。

近日，北京市相關(guān)部門對市內(nèi)3個小區(qū)進行了綜合執(zhí)法檢查。執(zhí)法現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，北京豐臺一小區(qū)內(nèi)多個單元的電梯間都投放有商業(yè)廣告，但物業(yè)公司并未就這一經(jīng)營行為征得過業(yè)主同意，也從未對電梯廣告收入情況進行過公示。目前，該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)被立案調(diào)查，最高將面臨20萬元的罰款。那么，小區(qū)電梯內(nèi)的廣告該怎樣依法投放、規(guī)范管理？業(yè)主權(quán)益如何依法得到保障？頂秀金瑞家園小區(qū)位于北京市的豐臺區(qū)，多年以來，小區(qū)地面的停車位一直被物業(yè)公司對外出租，電梯間也有廣告投放，但因此產(chǎn)生的公共收益，業(yè)主卻從未見過。有小區(qū)居民表示：“我在這里住了差不多六年了，電梯里一直有廣告的，但是從來沒有人通知過我們要貼這些廣告，收益去了哪里也完全不知道。”

有居民告訴記者，此前也有業(yè)主找過物業(yè)公司了解情況，但最終不了了之。

日前，北京住建委執(zhí)法總隊會同豐臺區(qū)房管局，對該小區(qū)展開聯(lián)合執(zhí)法行動。北京市住建委執(zhí)法總隊四級調(diào)研員王志強介紹，小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營方式需要經(jīng)過業(yè)主大會或者小區(qū)雙過半業(yè)主的同意，物業(yè)是無權(quán)擅自利用共用部位、共用設(shè)施搞經(jīng)營的。

住建部門的工作人員在執(zhí)法現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)多個單元的電梯間都投放有商業(yè)廣告，但物業(yè)公司并未就這一經(jīng)營行為征得業(yè)主同意，也從未對電梯廣告收入情況進行過公示。

王志強說：“您沒有將咱們利用公共設(shè)施經(jīng)營這部分收支情況向業(yè)主進行公示，所以，由豐臺房屋管理局，對您處以警告的行政處罰，您應(yīng)該在規(guī)定的時間內(nèi)將這部分情況公示在您的物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置。如果逾期不公示的，將進行處罰。”

豐臺區(qū)房管局的工作人員表示，該小區(qū)物業(yè)公司的行為屬于未經(jīng)業(yè)主同意擅自利用共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營的情況，將依據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》中“物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占公共收益的，由區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令退還，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款”的規(guī)定，對該公司予以處罰。目前，豐臺區(qū)房管局已經(jīng)對該小區(qū)的物業(yè)——北京鴻路澤物業(yè)公司立案調(diào)查。執(zhí)法現(xiàn)場豐臺區(qū)房管局工作人員表示：“這涉嫌構(gòu)成擅自利用公共設(shè)施經(jīng)營，豐臺區(qū)房管局已對此立案調(diào)查，一經(jīng)查實，將對公司處以5萬元以上，20萬元以下的罰款。”

同時，由于該物業(yè)公司未能按照相關(guān)規(guī)定，對利用共用部位、共用設(shè)施從事經(jīng)營性活動的收益情況進行公示，按照要求，由豐臺區(qū)房管局給予警告，并責(zé)令限期整改。

王志強表示，下一階段，北京市住建委將聯(lián)合各區(qū)住建委、房管局定期展開綜合執(zhí)法，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人積極貫徹執(zhí)行《北京市物業(yè)管理條例》。王志強說：“下一步，北京市住建委將聯(lián)合各個區(qū)住建委房管局，對物業(yè)公司（利用共用設(shè)施進行）經(jīng)營情況加強執(zhí)法檢查，做到邊執(zhí)法邊普法，使小區(qū)的物業(yè)不再任性使用小區(qū)的共用部位、公共設(shè)施（從事）經(jīng)營。”

北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強表示，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)了未經(jīng)業(yè)主同意擅自利用共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營的情況，可以通過訴訟或者向有關(guān)部門舉報的方式進行維權(quán)。畢文強介紹：“首先，全體業(yè)主可以直接通過民事方面的訴訟要求物業(yè)公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。目前是有一點爭議的，到底是業(yè)主個人，還是說必須得以業(yè)主組織的形式，目前法院的傾向于以業(yè)主組織的形式。比如物業(yè)管理委員會或者業(yè)主委員會代表全體業(yè)主對物業(yè)公司的侵權(quán)行為提起民事訴訟，這是可以的。第二個也可以舉報，因為現(xiàn)在《北京市物業(yè)管理辦法》給了行政機關(guān)相關(guān)的主管部門監(jiān)督、規(guī)范物業(yè)公司侵權(quán)行為的一種權(quán)力，如果發(fā)現(xiàn)這種侵權(quán)行為可以對他們進行行政處罰。”

對于電梯廣告的監(jiān)管，畢文強認為，應(yīng)該側(cè)重于規(guī)范經(jīng)營，不能一罰了之。畢文強說：“我提的建議是不要一罰了之，實際上來講還是希望運用這種行政權(quán)力幫助業(yè)主解決問題。第一個方面，你罰物業(yè)公司的目的，不是說不讓他在電梯里面做廣告經(jīng)營了，而是要讓他規(guī)范經(jīng)營，讓他把經(jīng)營的收益歸業(yè)主所有。如果說你不讓它做廣告放在那兒，其實某種程度上確實也是一種資源浪費。你放在那兒，對誰也沒有收益，不見得是一件好事。第二點，也得注意客觀的情況。物業(yè)公司在經(jīng)營過程中會出現(xiàn)成本，比如他要安排人，他要和廣告公司簽約等。客觀的情況來講，應(yīng)當(dāng)是首先正視物業(yè)公司有成本，然后和物業(yè)公司做一個有效的利益分成，才是長久之策。”

除了從今年5月1日開始實施的《北京市物業(yè)管理條例》，今年以來，包括深圳、重慶、海南在內(nèi)的多個地區(qū)也開始修訂或者實施新的物業(yè)管理條例，其中都涉及到了利用共用部分、共用設(shè)施產(chǎn)生的收入應(yīng)該歸屬業(yè)主的內(nèi)容。畢文強認為，物業(yè)管理的好與壞，對于社會和諧穩(wěn)定的作用不可小覷。

因此，物業(yè)管理立法需要及時跟上，以規(guī)范物業(yè)管理活動，妥善解決小區(qū)存在的各種問題。畢文強表示：“本質(zhì)上來講，關(guān)于物業(yè)管理，其實是物業(yè)管理、社區(qū)治理、社會治理到國家治理的邏輯慢慢在形成，因此，實際上各地都在八仙過海，各顯其能，比如深圳，在物業(yè)管理立法方面其實就走的相對很靠前。”

畢文強認為，在民法典即將實施的大背景之下，民事法律方面的規(guī)范也越來越重要，社區(qū)治理作為國家治理的重要基礎(chǔ)，也必須在立法層面予以完備。