本月初，羊城晚報(bào)報(bào)道了荔灣區(qū)周門地區(qū)一棟老舊樓宇，其加裝電梯不僅得到全體居民的同意，底層業(yè)主還主動(dòng)幫忙加快電梯包裝進(jìn)度，堪稱目前廣州電梯加裝案例中的“一股清流”。在各區(qū)政府的大力補(bǔ)貼下，廣州越來(lái)越多舊樓宇成功裝上了電梯。記者觀察發(fā)現(xiàn)，在諸多成功案例中，鄰里關(guān)系和諧成為了高低層最終意見(jiàn)統(tǒng)一的關(guān)鍵因素。然而，對(duì)于目前仍然處于拉鋸狀態(tài)的大部分舊樓宇，僅靠“街坊情”仍難以破局。
鄰里和睦成舊樓加裝電梯”破冰“利器
2017年10月份，周門街18號(hào)大樓開始醞釀電梯加裝。電梯的費(fèi)用由三樓到九樓的住戶按比例承擔(dān)，一二樓不用出錢。由于加裝電梯不可避免對(duì)1、2樓造成影響，大樓的居民經(jīng)商議后，決定除了加裝電梯之外，還對(duì)整棟大樓的內(nèi)飾、水管以及戶外的花基等等配套設(shè)施進(jìn)行自行“微改造”，大樓翻新所需要的費(fèi)用不需要一、二樓住戶承擔(dān)。
鄰里之間的互相理解，讓低層住戶對(duì)加裝電梯一事展現(xiàn)出了極大程度的理解和包容。為了提高電梯報(bào)裝效率，住在二樓的梁伯還主動(dòng)借出了自家房產(chǎn)證復(fù)印件。梁伯事后向記者坦言，即便加裝電梯對(duì)自家有一定影響，但考慮到高層爬樓梯確實(shí)辛苦，鄰居之間住了那么長(zhǎng)時(shí)間，還是應(yīng)該多支持。
隨著廣州市各區(qū)政府對(duì)舊樓加裝電梯的大力支持，像上述老樓如此“同聲同氣”地成功加裝電梯的案例越來(lái)越多。荔灣區(qū)彩虹街荔華樓便是另一個(gè)范例。該樓不僅在100%業(yè)主同意的基礎(chǔ)下成功加裝上了電梯，而且居民為慶祝電梯加裝每年春節(jié)前后都在樓下大擺筵席慶祝，鄰里關(guān)系相當(dāng)融洽。
電梯加裝后鄰里關(guān)系反而更加和睦，到底是怎么做到的？該大樓居民梁偉元曾表示，他們多次“不厭其煩”地去跟反對(duì)的業(yè)主做工作，“動(dòng)之以情曉之以理”。經(jīng)過(guò)多次溝通后，大樓的很多居民從彼此不認(rèn)識(shí)到如今團(tuán)結(jié)在一起，即便是當(dāng)初持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主，不僅沒(méi)有因?yàn)榧友b電梯這件事而導(dǎo)致雙方事后“面阻阻”，反而是彼此關(guān)系更親。
成功加裝電梯的舊樓宇往往有“利好”因素
在眾多電梯加裝成功的“范例“當(dāng)中，鄰里關(guān)系似乎成為了這些樓宇電梯加裝最終得以“破冰”的關(guān)鍵因素。
以上述荔華樓為例，該樓加裝電梯有“利好”的客觀因素，就是該大樓一、二樓是單位物業(yè)，居民樓是從三樓開始的。由于三樓的居民對(duì)電梯也有需求，所以住戶之間的協(xié)商工作比較容易開展。
記者留意到，目前成功加裝電梯的舊樓宇中，有相當(dāng)一部分樓宇的一、二樓往往是政府或企業(yè)單位的辦公用地，在當(dāng)?shù)卣慕槿胂拢容^好溝通。至于三樓以上的居民，電梯加裝后雖然可能會(huì)對(duì)各自樓層單元帶來(lái)不同程度的遮擋，但隨著樓層增高，居民對(duì)電梯的需求也會(huì)增大，而且即便是三樓，裝了電梯后樓價(jià)也會(huì)有不少提升。因此，撇除鄰里關(guān)系和睦這一層因素之后，居民在利益訴求上存在一致性，所以意見(jiàn)也比較容易統(tǒng)一。“你手中有別人需要的東西，那才好跟人家去談判，如果對(duì)低層來(lái)說(shuō)都是弊端，確實(shí)很難談。”一位在荔灣區(qū)某舊樓宇組織牽頭電梯加裝的居民坦言。
鄰里關(guān)系雖是利器，但并非一日能養(yǎng)成
無(wú)可否認(rèn)，鄰里關(guān)系確實(shí)是破解電梯加裝高低層糾紛的一件“利器”。看完本報(bào)報(bào)道的上述荔灣兩棟舊樓宇的范例后，海珠區(qū)一舊樓低層居民魏女士也坦言，如果有如此關(guān)系融洽的鄰里氛圍，她或許不會(huì)對(duì)電梯加裝過(guò)于抵觸。畢竟俗語(yǔ)有言：“百金買屋，千金買鄰”。
但這種和睦的鄰里關(guān)系往往是通過(guò)多年慢慢養(yǎng)成的，如今很多商品房幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，一番輪換住進(jìn)來(lái)的更多是互不相識(shí)的面孔，要培養(yǎng)鄰里關(guān)系并不容易。魏女士對(duì)此深有體會(huì)，她坦言，幾年來(lái)大樓的很多住戶已經(jīng)換了幾手，雖然上下樓梯碰到都會(huì)打招呼，但彼此只是出于禮貌，遠(yuǎn)談不上關(guān)系融洽。所以，當(dāng)聽聞小區(qū)要搞電梯加裝，她從心底里并不愿意。
目前，低層住戶對(duì)電梯加裝的態(tài)度主要分幾類。第一類就像上述周門街18號(hào)的低層業(yè)主那樣，非常支持。但這類依然是少數(shù)。也有一類低層住戶本身對(duì)電梯加裝并不抵觸，但由于高層過(guò)于強(qiáng)勢(shì)，導(dǎo)致他們反應(yīng)強(qiáng)烈。海珠區(qū)江南中街一舊樓此前醞釀電梯加裝，家住一樓的李阿姨說(shuō)，今年1月份，有施工隊(duì)突然在現(xiàn)場(chǎng)開始施工，甚至還沒(méi)跟他們打過(guò)招呼。她和其它反對(duì)戶多次阻止，后來(lái)在居委會(huì)的介入下，施工隊(duì)才停下來(lái)。讓李阿姨不滿的是，高層方面認(rèn)為只要大樓“雙三分之二”業(yè)主同意，反對(duì)的業(yè)主便無(wú)權(quán)干涉。
“千萬(wàn)不要覺(jué)得過(guò)了雙三分之二，就可以強(qiáng)硬開干。”周門街18號(hào)大樓一位居民事后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，他之前就聽說(shuō)過(guò)很多類似的案例，高層以為征求三分之二業(yè)主的同意便”成竹在胸“，跟低層住戶的關(guān)系弄得很僵。結(jié)果規(guī)劃部門最終要求需反對(duì)業(yè)主的同意，電梯加裝最終陷入了僵局。
低層：電梯加裝所導(dǎo)致房?jī)r(jià)貶值需納入補(bǔ)償考量
還有一類低層業(yè)主覺(jué)得，電梯加裝后不但影響房子的通風(fēng)、采光，關(guān)鍵是會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)貶值。如果同意電梯加裝，需要得到額外的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。問(wèn)題是補(bǔ)償?shù)姆纫啻螅坷鬄硡^(qū)逢源街一加裝舊樓成功加裝電梯的牽頭人潘先生表示，電梯加裝，低層業(yè)主確實(shí)需要得到一定的補(bǔ)償。他認(rèn)為，每戶補(bǔ)償幾萬(wàn)塊錢是一個(gè)比較合理的標(biāo)準(zhǔn)。
但有低層住戶則表示，電梯加裝后，高層升值低層貶值，如果按照供求關(guān)系這個(gè)角度去思考，低層損失難以估量。越秀區(qū)東華東路一舊樓加裝此前也陷入糾紛。高層表示愿意每戶賠償一兩萬(wàn)元。但低層認(rèn)為，一旦加裝電梯，高層升值，底層貶值，他們的損失是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，遠(yuǎn)不是一兩萬(wàn)能解決。
某中介公司地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)周峰表示，加裝電梯后，7-9層的單位基本都能增值30%，而低層增值幅度小，高層和低層的房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。“打個(gè)比方，現(xiàn)在在售的8樓的單價(jià)有可能升到5.2萬(wàn)元/平方米，2樓的這一套，升幅會(huì)窄一些，但也可以去到4.9-5萬(wàn)元/平方米。”周峰說(shuō)，“當(dāng)然，這樣一來(lái)，高層和低層的房?jī)r(jià)因?yàn)榧友b了電梯，就會(huì)產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)。”而且電梯加裝前后，即便通風(fēng)和采光沒(méi)有大影響，1樓房?jī)r(jià)也很難升值了。
舊樓裝電梯，高低層應(yīng)理性協(xié)商相互讓利
推進(jìn)舊樓加裝電梯，除了強(qiáng)調(diào)和諧的鄰里關(guān)系之外，還需要雙方理性協(xié)商，相互讓利。一直持續(xù)關(guān)注此問(wèn)題的資深媒體評(píng)論員彭曉蕓表示，業(yè)主們當(dāng)初購(gòu)買房屋時(shí)，沒(méi)有電梯是一個(gè)既定事實(shí)，無(wú)論成交價(jià)還是居住預(yù)期，都沒(méi)有包括電梯對(duì)不同樓層的不同價(jià)值，因此，加裝電梯相當(dāng)于變更游戲規(guī)則，電梯作為一個(gè)重大變量，引起住戶強(qiáng)烈的反應(yīng)完全正常。
她認(rèn)為，在電梯加裝時(shí)，需要對(duì)大樓不同住戶的相鄰權(quán)進(jìn)行認(rèn)定和處置，然后由居民根據(jù)自己的實(shí)際情況自行協(xié)商，等所有住戶達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)后再動(dòng)工。事實(shí)上，在日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，相鄰關(guān)系的相關(guān)法律條款已經(jīng)較為完善。例如德國(guó)有“特別犧牲補(bǔ)償金制度”，該制度認(rèn)為相鄰關(guān)系中不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)受限制的一方付出了私法上的“強(qiáng)制犧牲”，為了補(bǔ)償這種為“優(yōu)勢(shì)利益”(諸如加裝電梯可能被認(rèn)定為是“優(yōu)勢(shì)利益”)作出妥協(xié)的“犧牲”，法律上要求相鄰關(guān)系中一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人支付補(bǔ)償金。另外，日本推出了“日照妨害”制度，“日照妨害”指由于土地利用的先后關(guān)系、后加建筑可能對(duì)既有物產(chǎn)及其所有者造成日照權(quán)(采光權(quán))的侵害，日本的法律主張對(duì)“日照妨害”進(jìn)行程度的評(píng)估，并形成事前救濟(jì)和事后救濟(jì)兩種相關(guān)處理方式，具體包括請(qǐng)求除去侵害、請(qǐng)求禁止侵害以及請(qǐng)求損害賠償三種。
周門街18號(hào)的居民認(rèn)為，其實(shí)對(duì)低層的”讓利“有很多種形式，不僅僅只有貨幣補(bǔ)償一條路。“我們不強(qiáng)調(diào)金錢補(bǔ)償。”該大樓住戶鄭先生表示，“但我們從改善大樓環(huán)境、提升低層住戶幸福感上下功夫，這樣的補(bǔ)償其實(shí)更能體現(xiàn)鄰里關(guān)懷。”
