小區電梯壞了卻遲遲不能修，物業稱修電梯的費用需要動用維修資金，而小區空置率太高，無法征得三分之二的業主同意，因此電梯還不能維修。這是發生在海淀區某高檔小區的事情。在這種空置率較高的小區中，三分之二業戶認同的基金動用標準又是否該有所變通呢？

　　電梯壞了半年沒人修

　　“我們樓這電梯說是檢修不合格，需要維修。通知都貼出來好幾天了，但一直沒見動工。這上來下去的，多不安全呀！”

　　海淀區某高檔小區的業主吳女士告訴本報記者，通知貼出來快半個月了，因為維修電梯需要動用維修基金，所以物業一直在挨家挨戶征求意見，必須得有一定比例的業主簽字同意才能開始維修。但吳女士認為：“電梯不像是路邊的欄桿，壞了最多大家繞著走，可電梯不能不坐呀。再說這小區好些人都周末才回來，平時沒那么多住戶，要沒那么多人簽字就不修了嗎？”

　　作為業主，既然在購房時均繳納過維修基金，那么就該擁有對這項經費的使用權利，不該因為小區入住率不足而喪失使用權。但《住宅專項維修資金管理辦法》中明確規定，只有當住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主，且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議時，維修基金才能動用。

　　換言之，如果吳女士所住的小區5號樓有90名住戶，那么必須得其中60人同意才能使用這筆經費。但吳女士認為：“這棟樓里到底有多少住戶本來就不明確，一年回來兩三次的算不算住戶呢？他長年不在家怎么征求意見？”

　　此外，吳女士告訴記者，小區以前曾經大修過管道，因為涉及資金數目不小，所以當時也是需要征求住戶同意才能動工。但物業前前后后忙活了一年也沒見什么動靜，一方面小區常住住戶不多，很多住戶家里長期沒人，物業貼了紙條在門口，半年過去了也沒見有人動。另一方面，這些不長居住的住戶認為自己沒有使用過小區的管道，憑什么用自己的錢維修？所以即便物業人員找到這些業主，他們也拒絕簽字。后來吳女士只知道管道終于修了，但是不是有三分之二的業主簽字就不得而知了。

　　上哪兒去找三分之二業主

　　的確，對于維修基金的使用方法，不少業主都覺得不太合理。一方面動用維修基金得經過三分之二以上業主同意，但很多小區，尤其是高檔小區的長期入住業主恐怕不足五成，上哪兒去找三分之二的同意呢？另一方面，很多小區都沒有成立業主委員會，沒人召集業主開會，沒人提動用維修基金的事兒，業主也不知道上哪兒去反映問題。

　　根據規定，物業維修基金的使用有嚴格程序，并不是想用就能用。物業公司如將維修基金用在保修期滿的公共部位，必須由物業公司提出申請，業主委員會通過，并召開業主大會，或發放調查表，由業主投票（2/3以上）討論通過后，由各區小區辦到現場進行核實。最后由正規有資質的公司做出工程預算。

　　因此，三分之二以上業主是否同意，成為維修基金最終能否動用的關鍵。如果三分之二以上業主不同意，或并沒有足夠業主進行簽字，維修基金就不能用。

　　對此，吳女士向記者表示：“我們交了那么多錢給物業，到用的時候竟然用不了，你說可氣不可氣？”吳女士在這個小區已經住了8年，印象中維修基金就曾使用過一次，這倒不是因為沒有公共設施需要維修，只是小區入住率不高，物業很難爭得多數業主同意，因此有些小事兒，物業能修就給修了。

　　但是這次的情況不同，修電梯可是筆不小的花費。吳女士居住的5號樓一共24層，只有兩部電梯，現在需要檢修的一部電梯雖然還在使用，但由于住戶紛紛提出安全隱患，物業可能很快就會將其停運，這樣全樓的人僅靠一部電梯很不方便。“我們小區又沒有業委會，征求意見肯定是行不通，根本沒那么多人住，就不能有個救急的辦法嗎？”吳女士感到困惑。

　　記者查閱《住宅專項維修資金管理辦法》后發現，該辦法規定：發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造，且住宅專項維修資金未劃轉業主大會管理前，物業應持有關材料向所在地人民政府建設（房地產）主管部門申請列支。其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。

　　主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。最后，由專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

　　“空置率”不好算“三分之二”是否該調整

　　既然在緊急情況下，維修基金的使用可以不經過三分之二業主同意，那么吳女士所在的小區為什么不走這樣的程序動用基金呢？本報記者幾次致電物業客服，客服人員先是以不清楚具體程序為由拒絕了記者的詢問，之后又以經理不在為由，拒絕了記者對物業領導的采訪。只是簡單地告訴記者：“一部電梯壞了還有另一部，這不是多么緊急的事情。再說小區沒有那么多住戶，征求不到業主同意物業也沒有辦法。”

　　由此可見，“空房率”嚴重影響了業主對維修基金的使用權限。所謂空置率是指開發商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。有媒體曾報道，國家電網利用智能網絡，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。雖然國家電網隨后澄清并未發布此數據，但這個缺乏權威來源的調查結果依然引起了廣泛的關注。

　　此后，央視財經頻道也曾接連進行了“空置房”的調查報道，結果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率高達40%。房子是不是賣出去了就等于不空置？中國的住宅到底有多少處于空置？

　　對于目前一些機構通過查水表、電表、夜晚亮燈的調查方式，業內專家認為這并不科學。有很多情況會影響此類調查結果的真實性。盡管在剛剛結束的全國人口普查中對房屋的信息登記詳細，但國家統計局并沒有將空置率考慮進去。國家統計局人口和就業統計司司長馮乃林在接受《中國經濟周刊》采訪時曾表示，目前業內對房屋空置的認識不一致，算法也就不一樣。作為統計部門要對一個指標進行統計，首先要對這個指標進行清楚界定，如果界定不清，就沒法統計。

　　相關部門對“空置率”統計方法的不重視，直接造成了物業在動用維修基金時的尷尬，也讓百姓的切身利益受到了傷害。相信像吳女士所居住的小區在北京還有很多，房子雖然基本都賣了出去，但長期住戶并不多，在入住率都難以超過三分之二的情況下，物業如何能找到三分之二的業主認同呢？在這種空置率較高的小區中，三分之二業戶認同的基金動用標準又是否該有所變通呢？

　　名詞解釋

　　物業維修基金：依據有關法規籌集的用于新商品房（包括經濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。根據2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規定，其共用部分包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公用設施設備則包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。