小區(qū)電梯壞了卻遲遲不能修，物業(yè)稱修電梯的費用需要動用維修資金，而小區(qū)空置率太高，無法征得三分之二的業(yè)主同意，因此電梯還不能維修。這是發(fā)生在海淀區(qū)某高檔小區(qū)的事情。在這種空置率較高的小區(qū)中，三分之二業(yè)戶認(rèn)同的基金動用標(biāo)準(zhǔn)又是否該有所變通呢？

　　電梯壞了半年沒人修

　　“我們樓這電梯說是檢修不合格，需要維修。通知都貼出來好幾天了，但一直沒見動工。這上來下去的，多不安全呀！”

　　海淀區(qū)某高檔小區(qū)的業(yè)主吳女士告訴本報記者，通知貼出來快半個月了，因為維修電梯需要動用維修基金，所以物業(yè)一直在挨家挨戶征求意見，必須得有一定比例的業(yè)主簽字同意才能開始維修。但吳女士認(rèn)為：“電梯不像是路邊的欄桿，壞了最多大家繞著走，可電梯不能不坐呀。再說這小區(qū)好些人都周末才回來，平時沒那么多住戶，要沒那么多人簽字就不修了嗎？”

　　作為業(yè)主，既然在購房時均繳納過維修基金，那么就該擁有對這項經(jīng)費的使用權(quán)利，不該因為小區(qū)入住率不足而喪失使用權(quán)。但《住宅專項維修資金管理辦法》中明確規(guī)定，只有當(dāng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議時，維修基金才能動用。

　　換言之，如果吳女士所住的小區(qū)5號樓有90名住戶，那么必須得其中60人同意才能使用這筆經(jīng)費。但吳女士認(rèn)為：“這棟樓里到底有多少住戶本來就不明確，一年回來兩三次的算不算住戶呢？他長年不在家怎么征求意見？”

　　此外，吳女士告訴記者，小區(qū)以前曾經(jīng)大修過管道，因為涉及資金數(shù)目不小，所以當(dāng)時也是需要征求住戶同意才能動工。但物業(yè)前前后后忙活了一年也沒見什么動靜，一方面小區(qū)常住住戶不多，很多住戶家里長期沒人，物業(yè)貼了紙條在門口，半年過去了也沒見有人動。另一方面，這些不長居住的住戶認(rèn)為自己沒有使用過小區(qū)的管道，憑什么用自己的錢維修？所以即便物業(yè)人員找到這些業(yè)主，他們也拒絕簽字。后來吳女士只知道管道終于修了，但是不是有三分之二的業(yè)主簽字就不得而知了。

　　上哪兒去找三分之二業(yè)主

　　的確，對于維修基金的使用方法，不少業(yè)主都覺得不太合理。一方面動用維修基金得經(jīng)過三分之二以上業(yè)主同意，但很多小區(qū)，尤其是高檔小區(qū)的長期入住業(yè)主恐怕不足五成，上哪兒去找三分之二的同意呢？另一方面，很多小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會，沒人召集業(yè)主開會，沒人提動用維修基金的事兒，業(yè)主也不知道上哪兒去反映問題。

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)維修基金的使用有嚴(yán)格程序，并不是想用就能用。物業(yè)公司如將維修基金用在保修期滿的公共部位，必須由物業(yè)公司提出申請，業(yè)主委員會通過，并召開業(yè)主大會，或發(fā)放調(diào)查表，由業(yè)主投票（2/3以上）討論通過后，由各區(qū)小區(qū)辦到現(xiàn)場進行核實。最后由正規(guī)有資質(zhì)的公司做出工程預(yù)算。

　　因此，三分之二以上業(yè)主是否同意，成為維修基金最終能否動用的關(guān)鍵。如果三分之二以上業(yè)主不同意，或并沒有足夠業(yè)主進行簽字，維修基金就不能用。

　　對此，吳女士向記者表示：“我們交了那么多錢給物業(yè)，到用的時候竟然用不了，你說可氣不可氣？”吳女士在這個小區(qū)已經(jīng)住了8年，印象中維修基金就曾使用過一次，這倒不是因為沒有公共設(shè)施需要維修，只是小區(qū)入住率不高，物業(yè)很難爭得多數(shù)業(yè)主同意，因此有些小事兒，物業(yè)能修就給修了。

　　但是這次的情況不同，修電梯可是筆不小的花費。吳女士居住的5號樓一共24層，只有兩部電梯，現(xiàn)在需要檢修的一部電梯雖然還在使用，但由于住戶紛紛提出安全隱患，物業(yè)可能很快就會將其停運，這樣全樓的人僅靠一部電梯很不方便。“我們小區(qū)又沒有業(yè)委會，征求意見肯定是行不通，根本沒那么多人住，就不能有個救急的辦法嗎？”吳女士感到困惑。

　　記者查閱《住宅專項維修資金管理辦法》后發(fā)現(xiàn)，該辦法規(guī)定：發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造，且住宅專項維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，物業(yè)應(yīng)持有關(guān)材料向所在地人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支。其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。

　　主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知。最后，由專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　“空置率”不好算“三分之二”是否該調(diào)整

　　既然在緊急情況下，維修基金的使用可以不經(jīng)過三分之二業(yè)主同意，那么吳女士所在的小區(qū)為什么不走這樣的程序動用基金呢？本報記者幾次致電物業(yè)客服，客服人員先是以不清楚具體程序為由拒絕了記者的詢問，之后又以經(jīng)理不在為由，拒絕了記者對物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的采訪。只是簡單地告訴記者：“一部電梯壞了還有另一部，這不是多么緊急的事情。再說小區(qū)沒有那么多住戶，征求不到業(yè)主同意物業(yè)也沒有辦法。”

　　由此可見，“空房率”嚴(yán)重影響了業(yè)主對維修基金的使用權(quán)限。所謂空置率是指開發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。有媒體曾報道，國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國660個城市查出一個數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。雖然國家電網(wǎng)隨后澄清并未發(fā)布此數(shù)據(jù)，但這個缺乏權(quán)威來源的調(diào)查結(jié)果依然引起了廣泛的關(guān)注。

　　此后，央視財經(jīng)頻道也曾接連進行了“空置房”的調(diào)查報道，結(jié)果顯示，北京、天津等地的一些熱點樓盤的空置率高達40%。房子是不是賣出去了就等于不空置？中國的住宅到底有多少處于空置？

　　對于目前一些機構(gòu)通過查水表、電表、夜晚亮燈的調(diào)查方式，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為這并不科學(xué)。有很多情況會影響此類調(diào)查結(jié)果的真實性。盡管在剛剛結(jié)束的全國人口普查中對房屋的信息登記詳細，但國家統(tǒng)計局并沒有將空置率考慮進去。國家統(tǒng)計局人口和就業(yè)統(tǒng)計司司長馮乃林在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時曾表示，目前業(yè)內(nèi)對房屋空置的認(rèn)識不一致，算法也就不一樣。作為統(tǒng)計部門要對一個指標(biāo)進行統(tǒng)計，首先要對這個指標(biāo)進行清楚界定，如果界定不清，就沒法統(tǒng)計。

　　相關(guān)部門對“空置率”統(tǒng)計方法的不重視，直接造成了物業(yè)在動用維修基金時的尷尬，也讓百姓的切身利益受到了傷害。相信像吳女士所居住的小區(qū)在北京還有很多，房子雖然基本都賣了出去，但長期住戶并不多，在入住率都難以超過三分之二的情況下，物業(yè)如何能找到三分之二的業(yè)主認(rèn)同呢？在這種空置率較高的小區(qū)中，三分之二業(yè)戶認(rèn)同的基金動用標(biāo)準(zhǔn)又是否該有所變通呢？

　　名詞解釋

　　物業(yè)維修基金：依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專門款項。根據(jù)2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，其共用部分包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。公用設(shè)施設(shè)備則包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。